Location : encore plus de contraintes pour les propriétaires en 2027, sauf si…

Il y a moins d’un an, politiques et professionnels de la profession se gargarisaient de l’expression « statut du bailleur privé » ; il était tout à la fois question d’une réforme choc de la fiscalité locative, d’assouplir les contraintes pesant sur les propriétaires et de reconnaître l’utilité sociale des particuliers qui font un investissement locatif. Bref, l’horizon s’éclaircissait et une vague d’optimisme agitait les esprits. C’était l’été, l’été 2025.

👉En ce printemps 2026, l’ambiance est plus sombre… Pour cause de finances exsangues, la réforme choc s’est transformée en hausse de la CSG pour le LMNP et la fiscalité des revenus fonciers reste inchangée, donc peu attractive, excepté le nouvel investissement locatif Jeanbrun qui ne concerne toutefois que les appartements neufs ou anciens lourdement réhabilités.

🚨Les contraintes, elles, demeurent et pourraient même s'accroître en 2027.

Encadrement des loyers : plus de contraintes en 2027 ?

Alors que l'expérimentation de l'encadrement des loyers doit prendre fin en novembre prochain, la question de sa reconduction se pose. Un texte à l'étude se prononce pour sa pérennisation, son extension à toutes les villes qui le souhaitent et entend mieux combattre les stratégies de contournement aujourd'hui à l'œuvre.

Vers une probable reconduction de l'encadrement des loyers en 2027

Alors que les résultats des élections municipales de mars 2026 ont vu le plus souvent les majorités favorables à l'encadrement des loyers (ré)élues, la proposition de loi en cours d'examen pose le principe de la pérennisation de l'encadrement des loyers. Cette reconduction pourrait s'accompagner d'un durcissement des règles mais aussi des contrôles et des sanctions, le tout pour assurer une meilleure effectivité du plafonnement des loyers.

Le complément de loyer sous surveillance renforcée

Depuis que l'encadrement des loyers s'applique, ses effets concrets sont limités par l'usage du « complément de loyer ». Cette notion permet de fixer valablement un loyer au-dessus du plafond (le loyer de référence majoré) dès lors que le propriétaire considère que son logement possède des caractéristiques valorisantes de localisation et/ou de confort qui le distingue du voisinage.

👉Si l'esprit de la loi réserve le complément de loyer aux logements aux caractéristiques exceptionnelles, le terme ne figure pas dans la loi et le locataire ne dispose que d'un bref délai pour contester le principe même du complément ou seulement son ampleur. Conséquence pratique : beaucoup des propriétaires des petites surfaces louées dans les soixante-neuf villes qui appliquent la mesure appliquent un complément de loyer et le volume du contentieux reste très faible. Au grand dam des mairies qui se désespèrent du niveau des loyers... 

🆕Avec la réforme, non seulement le complément de loyer serait limité dans son montant et contestable à tout moment mais il deviendrait aussi interdit pour les plus petites surfaces, là où pourtant il est aujourd'hui le plus fréquent et le plus élevé en proportion. Un sacré tour de vis...

🚨Cette réforme pourrait dissuader les propriétaires de louer leurs studettes et petits studio, pourtant prisés des étudiants et jeunes travailleurs... Attention : la bombe sociale du logement va finir par exploser !

Donner congé à son locataire : attention au congé frauduleux !

Aujourd'hui, en location vide comme en location meublée, le propriétaire peut mettre fin au bail à chacune de ses échéances en donnant congé au locataire. Ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux (des impayés ou une sous-location non autorisée par exemple).

👉Un locataire doit, par principe, respecter le congé reçu sans pouvoir réellement en contester le bienfondé. Résultat : bien qu'illégale, la pratique du « congé frauduleux » tend à se développer. Il s'agit de délivrer un congé insincère pour se débarrasser d'un locataire en dehors des cas prévus par la loi.

🆕Le locataire pourra contrôler la réalité du congé

En 2027, l’ancien locataire pourra, entre trois et six mois après son départ, demander au bailleur communication de « tout élément probant de nature à établir la réalité de la vente, du projet de vente, de la mise en vente effective du logement ou de sa reprise ». Le propriétaire devra alors lui transmettre les éléments dans un délai d'un mois.

🚨Si la mesure peut paraître légitime, notamment pour limiter les « congés de représailles » , elle risque d'inquiéter les propriétaires de bonne foi sans pour autant protéger le locataire !

Le congé pour travaux de rénovation énergétique : une réelle avancée ?

En 2026, à chaque échéance du bail, le propriétaire peut donner congé à son locataire pour un motif légitime et sérieux. Très peu définie par la loi, cette notion recouvre tout à la fois l'inexécution par le locataire d'une de ses obligations mais aussi des motifs non imputables au locataire.

👉Un congé peut donc, aujourd'hui déjà, être donné aujourd'hui pour réaliser des travaux, de rénovation énergétique par exemple si les travaux, par leur ampleur, leur durée, sont incompatibles avec l'occupation du logement et exigent la libération des lieux loués.

🆕En 2027, pour consacrer explicitement ce droit dans la loi et ainsi sécuriser les propriétaires de passoires énergétiques qui font face au mur des interdictions de louer, la loi viendrait énoncer que constitue un motif légitime et sérieux « la réalisation de travaux dans les parties privatives permettant d’atteindre le niveau de performance d’un logement décent et incompatible avec le maintien du locataire dans les lieux ».

Une « loi bavarde » et trop restrictive ?

Si l'intention est bonne, le texte proposé à ce stade des débats* semble peu pertinent.

Loyers impayés : versement de l'aide au logement au propriétaire 

🆕Une réforme, applicable au 1er janvier 2027, va permettre de systématiquement :

• Maintenir l'aide au logement de la CAF en cas d'impayés et/ou de maintien illégal du locataire dans le logement ;
• Verser l'aide au logement au propriétaire bailleur victime d'impayés.

🚨Si cette réforme va dans le bon sens, elle reste toutefois très limitée au regard du sujet des impayés de loyers. Rien ne vient faciliter le recouvrement de la dette locative pas plus que raccourcir les délais de procédures ou améliorer l'indemnisation du propriétaire. La procédure d'expulsion reste également inchangée.

👉La crainte des impayés restera donc en 2027 un des trois principaux freins à l'investissement locatif, avec la fiscalité trop peu incitative et des règles locatives trop contraignantes.